Казахстанцы с деньгами могут "ломать" цены на жилье - Александр Калинин

Фотография - Казахстанцы с деньгами могут "ломать" цены на жилье - Александр Калинин

Фото: gazeta.caravan.kz

Авторитетный специалист рынка недвижимости дал прогнозы и советы для читателей Today.kz.

5409 2

Переход расчетов из долларов в тенге благотворно отразился на рынке недвижимости, оживив и спрос, и предложение. Об этом в интервью редакции Today.kz рассказал заместитель председатель президиума Республиканской палаты оценщиков Александр Калинин.

- Александр Николаевич, полгода назад говорили о стагнации рынка жилой недвижимости. Как сейчас выглядит ситуация?

- В основном активность сейчас наблюдается на вторичном рынке жилья. Там совершается больше всего сделок. Почему? Потому, что на первичном рынке пока не происходит каких-то серьезных  изменений.

Проблема в том, что строящиеся жилые комплексы, как правило, залоговые. То есть, по сути, являются собственностью банка. А в этой системе очень сложно внести значительные коррективы в сторону уменьшения стоимости одного квадратного метра. Поэтому на первичном рынке, даже в черновой отделке, стоимость жилья достаточно стабильная и высокая – полторы тысячи долларов и выше. Мы сейчас говорим про Астану и Алматы.

Фото -

Что же касается жилья, которое построили сами компании за счет собственных средств, там цена все-таки идет на снижение. Стройкомпаниям все же необходимо пополнять оборотные средства, развивать производство, возвращать деньги и так далее. В таких условиях цена более-менее снижается. Честно говоря, покупателям надо внимательно следить за предложениями, и они увидят значительную разницу между ценами на первичном рынке.

- А будет происходить дальнейшее снижение цен в этом сегменте?

- Да, будет, потому что стоимость жилья остается завышенной. Цена квадратного метра экономически не обоснована. Она по-прежнему высокая. Второй фактор – это, конечно же, низкая покупательская способность населения, обусловленная резким падением уровня доходов. И последний фактор - это практически отсутствие ипотеки. Банки не идут сейчас на ипотечное кредитование. Поэтому мой прогноз – будет происходить постепенное снижение цен.

Фото -

- А другие механизмы приобретения жилья, скажем, выкуп изъятых залогов в банке или госпрограммы, влияют на рынок?

- Надеяться, что можно дешево купить залоговое имущество в банке, не стоит, потому что там все происходит через аукционы. И говорить, что вот эти государственные программы повлияют на рынок недвижимости, тоже не приходится. Они крайне ограничены и составляют 10-12 процентов от объема всего рынка жилья.

Проблема в том, что сейчас на нем ограниченное предложение и достаточно высокий спрос.

С другой стороны, сделок не так много в силу того, что у населения элементарно нет денег, поэтому человек, который приходит с "живыми" деньгами, это "король рынка". Он имеет право выбора и может смело торговаться на минус 15-20 процентов. И он купит эту квартиру. Почему? Да потому, что действительно идет динамика на снижение, это объективный процесс, особенно в условиях кризиса.

Фото -

- А процесс снижения цен касается только купли-продажи жилья?

- Нет. Обычно есть достаточно четкое соотношение между стоимостью самого жилья и стоимостью аренды. И, если мы говорим про динамику снижения цены квадратного метра, особенно на вторичном рынке, то в секторе аренды цены были достаточно стабильны, пока расчеты были в долларах. Но как только мы перешли к тенге, рынок начал сдвигаться в сторону уменьшения и по аренде тоже.

Вообще, чтобы хоть как-то насытить спрос на жилье, у Казахстана есть только один выход – развитие арендной недвижимости. Я об этом говорю уже много-много лет. Но главное, чтобы стоимость аренды не превышала 30-35 процентов семейного бюджета. Если больше, это уже неправильно. Поэтому местным властям нужно контролировать арендные ставки. Это мировая практика. Должны быть определенные, четкие базовые ставки.

Фото -

- А что еще влияет на ценообразование на рынке жилой недвижимости?

- Деятельность риэлтеров, посредников и так далее. Их в классическом виде осталось очень мало. Тех, кто цивилизованно работает с незначительными процентами. Сейчас в основном это "серые" и "черные" риэлтеры. Сейчас через них очень трудно продать что-либо, но стоимость услуг этих посредников, к сожалению, все больше повышается.

Раньше рынок был активен, и заключалось достаточно много сделок. Сейчас сделки носят разовый характер. И вот эти "серые" риэлтеры берут и в эту сделку сразу вкладывают свои высокие доходы - 10-15 процентов. Хотя раньше было полтора-два 2 процента.

В итоге эти посредники, которых даже язык не поворачивается назвать риэлтерами, сдерживают рынок. И здесь надо что-то делать. Наверное, нам нужен закон о риэлтерской деятельности. К сожалению, его в Казахстане нет, и это крайне  мешает развитию цивилизованного рынка.



Загрузка...

Комментарии (2)

Input is not a number!
Input is not a email!
Input is not a number!


Зухра 26 марта 2016

Вообще полный бред, если у нас такие долбанные эксперты по недвижимости, спроса на жилье реального 0, а предложений до хрена,в основном с массовым отъездом из страны. Не могу квартиру продать 2 года по реально бросовой цене с привлечением всех риелтрров

Ответить


Житель 26 марта 2016

Бред - это твои слова, Зухра. Если у нас такие долбанные продавцы, которые ориентируются не на реальное соотношение спрос-предложение, а на свои хотелки, то они и не могут продать свои халупы за золотые горы. А потом у них эксперты виноваты. Просто не надо губы слишком сильно раскатывать. Покупатель-то не дурак.

Ответить