Как поведет себя казахстанский рынок жилья осенью – анализ

Рынки
5193
Аналитики рассказали, увеличится ли стоимость жилья осенью и как программа "7-20-25" отразится на первичном и вторичном рынке.

В связи с введением летом 2018 года новой ипотечной программы "7-20-25" на жилищном рынке ожидались перемены в виде увеличения спроса, роста цен и оживления строительной отрасли. Риелторы и застройщики проанализировали, какие уже произошли перемены и чего ждать от рынка жилья этой осенью, передает Today.kz со ссылкой на krisha.kz.

По мнению вице-президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана, директора АН Grand Estate company Елены Гривы, у многих были большие надежды на  программу "7-20-25", так как изначально казахстанцам обещали, что приобретение жилья по ней будет доступно большинству граждан.

"Сейчас понимаем, что она (программа – Прим. ред.) создана только для оживления строительного сектора. У нее очень жесткие условия, даже несмотря на небольшую номинальную ставку в семь процентов. В их числе покупка только на первичном рынке у застройщика, право собственности на него должно регистрироваться впервые. Это значит, выбор объекта сильно ограничен. Если мы посмотрим по Алматы, то увидим, что к продаже готовы квартиры с минимальной площадью 43 квадратных метра по цене более 450 000 тенге за квадратный метр в предчистовой отделке. То есть это недешевое жилье, и его не смогут приобрести люди со средним доходом, ведь в квартире еще нужно сделать ремонт (приблизительная стоимость — 40 000 тенге и более за квадрат). Также нужно учесть ежемесячные платежи на эксплуатационные расходы. Есть, конечно, объекты с меньшей квадратурой (на данный момент минимально 38 квадратов) и чуть дешевле, но они расположены в отдаленных районах города, а это нехватка инфраструктуры и транспорта.

Следующее условие — жесткие требования по первоначальному взносу. Если бы наравне с деньгами можно было выставить допзалогом недвижимость созаемщика, то это повысило бы доступность программы для разных слоев и возрастов населения. К примеру, вы молодой специалист, официальный доход позволяет взять ипотеку, но при этом денег на первоначальный взнос вы еще не накопили. Что делать? Жить с родителями? А если это молодая семья? Таким образом, воспользоваться программой могут далеко не все нуждающиеся в жилье", – отмечает Елена Грива.

По ее мнению, "7-20-25" никак не повлияет на цены вторичного рынка, что и наблюдается по итогам июля. Эксперт признала, что говорить о перспективах пока сложно.

"Осенью и зимой будут сданы еще несколько комплексов. Но уже сейчас цены там достигают 420 000 тенге и более за квадратный метр, и во многих ЖК уже нет объектов с маленькими площадями. К слову, по данным Комстата, 50,2 процента населения связывает невозможность приобрести жилье из-за его дороговизны и 32 процента – с нехваткой средств. Что касается цен осенью, то они будут меняться, как и обычно, в результате сезонности. Активность на вторичке, особенно в аренде, начнется уже в конце августа-сентябре, но это не тренд, а ежегодное сезонное изменение", – говорит Елена Грива.

Риелтор отмечает, что сегодня на рынке присутствуют три вида объектов. Первые выставлены по реальной цене и спрос на них высокий. Вторые – по приближённой к реальной цене, их продавцы заинтересованы и готовы уступать, спрос есть при условии торга. И третий сегмент – по завышенным ценам, и собственники этих объектов мало заинтересованы в продаже, они занимают позицию "если купят по этой цене, то продам".

"Спрос на эти объекты практически нулевой. Объекты из первого сегмента продаются в течение двух месяцев, второго – обычно до восьми месяцев, собственники из третьего сегмента все чаще корректируют цены до адекватных рыночной ситуации. Этим летом был момент замирания предложения и спроса в связи с ожиданием утверждения условий программы "7-20-25". После их оглашения продавцы и покупатели вышли из зоны ожидания и стали более активны и сговорчивы. Рынок оживился", - констатирует Елена Грива.

Директор по развитию корпорации ORDA INVEST Вячеслав Лазарев, в свою очередь, говорит о наблюдении небольшого, но довольно устойчивого тренда на повышение стоимости жилья в Астане.

"По нашим данным, средняя стоимость реализации одного квадратного метра на сегодня составляет около 335 000 тенге. Это на 3,5 процентов выше, чем в прошлом году. Данный тренд обусловлен несколькими факторами. Первый – увеличение спроса за счет введения новой ипотечной программы "7-20-25". За пару месяцев своей деятельности она зарекомендовала себя как действенный механизм для приобретения жилья.

Предполагаем как дальнейший рост интереса населения к этой программе, так и включение в нее долевого строительства. Это вызовет еще больший спрос на рынке и, соответственно, небольшой рост цен в диапазоне до 10 процентов в среднесрочной перспективе.

Второй фактор — улучшение макроэкономической ситуации в стране. По данным Миннацэкономики, рост ВВП Казахстана в 2018 году составит около 3,8 процентов. Это косвенно отразится и на покупательской способности.

Третий фактор – стабильный рост населения в столице, не менее 50 000 человек в год. Возможность трудоустройства и более комфортные условия проживания привлекают жителей других регионов. На основании вышеперечисленного мы предполагаем, что тренд на увеличение стоимости жилья в Астане продолжится.

Также ожидаем дальнейшее увеличение спроса на недвижимость в бюджетных сегментах – на квартиры с небольшой планировкой и чистовой отделкой", – рассказал Вячеслав Лазарев.

Директор столичного АН "Метры" Галым Искаков считает программу "7-20-25" отличной идеей. Но, по его мнению, рынок для этой программы очень мал.

"Можно даже сказать, что его практически нет. В Астане не наберется и десяти жилых комплексов, которые могли бы в ней участвовать. На выделенную сумму в один триллион тенге, если брать в расчет среднюю стоимость жилья 20 миллионов, могут купить квартиры 50 000 семей. Застройщики такое количество жилья, соответствующее программе "7-20-25", предоставить не смогут в ближайшие три года. Поэтому на сегодня рынок стабилен, и ждать повышения или падения цен в ближайшие месяцы не стоит. На рынке недвижимости, как и в любой отрасли, есть сезонность. Начало учебного года традиционно является временем активных продаж. Этот период длится до нового года. Осень – время, когда продавцы могут продать свою недвижимость не только выгодно, но и быстро. На данный момент рынок благоприятен для покупателя в связи с обильностью предложений и вариантов оплаты – ипотека, рассрочка", – говорит Галым Искаков.

По данным аналитиков BI DEVELOPMENT, средняя цена в новостройках Астаны в июле текущего года составила 307 000 тенге за квадратный метр, что выше показателя прошлого года на 1,8 процентов. По Алматы – 419 000 тенге за квадрат (на 3,2 процента меньше, чем в прошлом).

"В настоящее время Астана лидирует по объему жилищного строительства в республике, поскольку здесь ежегодно вводится в эксплуатацию более двух миллионов квадратных метров готового жилья. В 2017-м – рекордные 2,36 миллионов, за шесть месяцев этого года уже 1,3 миллиона. При этом, в Алматы за первое полугодие введено 935 000 квадратов. Это на один процент больше, чем в прошлом году. В Астане среднее предложение на первичном рынке около 10 000 квартир, это порядка 650 000 квадратных метров. Учитывая, что с вступлением в силу закона о ДДУ некоторые застройщики приостановили продажи своих строящихся объектов, не отвечающих требованиям новых поправок, количество предложения на рынке растет незначительно.

По данным Национального банка на июль, по новой ипотечной программе "7-20-25" уже одобрено более 300 заявок. Ещё более 400 заявок находятся на рассмотрении. И это всего за один месяц, то есть спрос на первичное жилье есть. Перед запуском программы мы проводили анализ по готовности застройщиков Астаны предложить продукт, отвечающий требованиям программы (новое жилье, приобретаемое у застройщика и введённое в эксплуатацию). По нашим данным, это чуть более одной тысячи квартир – меньше 20 процентов от общего предложения на рынке первички.

В нашей компании 90 процентов квартир выкупается на стадии строительства, еще до ввода объекта в эксплуатацию, поэтому к моменту сдачи остается небольшое количество квартир. То есть на данный момент в Астане есть предложение, которое покроет спрос лишь на пару месяцев работы программы. Цены на новое жилье, ближе к сроку сдачи либо уже введенное в эксплуатацию, и так на 15–20 процентов выше, чем строящееся жилье, а после запуска "7-20-25" в связи с повышением спроса средняя стоимость квадрата будет расти. Резкого увеличения цен в этом году мы не ожидаем, однако общая тенденция на оживление рынка и увеличение спроса есть", – отметила аналитик BI DEVELOPMENT Галия Омарова.

По информации председателя правления Aristan Group Бахытбека Катена, цены на первичную недвижимость в Алматы выросли в этом году более чем на 10 процентов. Связано это с тем, что застройщики испытывают дефицит в участках под многоэтажное строительство, поскольку в городе действует мораторий на изменение целевого назначения и ограничение по высотности и плотности застройки во многих районах.

"Еще повлиял когда-то отложенный спрос и приход на рынок Алматы одного из крупных застройщиков, увеличение цен которым ближе к завершению объекта стимулирует к таким же действиям и остальные строительные компании. При этом в Астане роста цен не произошло в связи с большей конкуренцией на рынке. Также там нет ограничений по высотности, и есть дешевые земельные ресурсы. Кроме того, к себестоимости не добавляется фактор сейсмичности, как в Алматы.

Думаю, в Алматы в III квартале цены на первичку останутся на нынешнем уровне. На это продолжит влиять ряд изложенных выше факторов. Потом к концу году всегда, как правило, традиционно идет спад по продажам в связи с тем, что покупатели откладывают решение по приобретению недвижимости на первую половину года, а инвесторы фиксируют убытки и прибыли и также не готовы вкладывать средства. Так как программа "7-20-25" начала в полную силу функционировать только в III квартале, проекты по ней застройщики смогут запустить только к концу 2018 года. О влиянии программы на ценообразование можно будет судить лишь в начале следующего года.

Что касается спроса, то он зависит больше от макроэкономических факторов, курса тенге. Его падение отрицательно скажется на решении о приобретении недвижимости. Помимо этого застройщики могут пересмотреть цены. Однозначно в первой половине осени мы не увидим ажиотажа интереса от покупателей. При этом предполагаю, что многие застройщики в начале следующего года выйдут на рынок с большим количеством предложений, а наличие между ними конкуренции также будет сдерживать цены", – говорит Бахытбек Катен.

По его мнению, программа "7-20-25"  – реальный инструмент по повышению доступности жилья.

"При этом важно понимать, что застройщики ограничены в повышении цен. Сделав это, строительные компании просто не смогут участвовать в программе, а она все-таки гарант реализации проектов. Спрос есть в экономклассе, но здесь максимум, насколько может увеличиться стоимость, это 15-20 процентов. Как только указанная цифра меняется в сторону роста, объект переходит в другой сегмент – комфорт-класс, а строительство такого жилья уже не субсидируется государством по программе. В этом сегменте невозможно бесконечно повышать цены.

Если курс тенге будет стабильным в коридоре до плюс-минус пять процентов, то возможен небольшой рост в строительной индустрии, который будет равен или не превысит рост ВВП. Если же курс иностранной валюты к тенге увеличится более чем на 10 процентов, это окажет заметное влияние на положение дел строительных компаний", – отметил Бахытбек Катен.

Согласны ли вы с тем, что в Алматы нужно ввести платный въезд?
34 %

Да. Это улучшит ситуацию с пробками в центре

13 %

Нет. Это только лишний повод содрать деньги с людей

5 %

Да. Но если только въезд будет бесплатным для тех, кто живет вне города, а работает в нем

20 %

Нет. Это нарушение моего права на свободу передвижения

28 %

Оставлю свой вариант в комментариях

Комментарии

{{ comment.comment_author }}

{{comment.datetime}}

{{comment.text}} Ответить

{{ comment.comment_author }}

{{comment.datetime}}

{{comment.text}} Ответить

{{ bodies[news_open].title }}

{{ bodies[news_open].rubric }}
{{ bodies[news_open].views_count }}
{{ bodies[news_open].preview }}
Согласны ли вы с тем, что в Алматы нужно ввести платный въезд?
34 %

Да. Это улучшит ситуацию с пробками в центре

13 %

Нет. Это только лишний повод содрать деньги с людей

5 %

Да. Но если только въезд будет бесплатным для тех, кто живет вне города, а работает в нем

20 %

Нет. Это нарушение моего права на свободу передвижения

28 %

Оставлю свой вариант в комментариях

Комментарии

{{ comment.comment_author }}

{{comment.datetime}}

{{comment.text}} Ответить

{{ comment.comment_author }}

{{comment.datetime}}

{{comment.text}} Ответить