Роскошные связи

Фотография - Роскошные связи

Предложения правительства последних лет по налогообложению богатых и объектов роскоши смущали отсутствием связанности.

324 0

Еркин Сагиев, основатель веб-портала uCount.kz специально дляToday.kz.

Предложения правительства последних лет по налогообложению богатых и объектов роскоши смущали отсутствием связанности. Было видно, что правительство подходит раздельно к реформированию налога на имущество, индивидуального подоходного налога и налога на транспортные средства. Такой подход снижает обоснованность предложений, и неудивительно, что такие действия не имеют какой-либо поддержки среди налогоплательщиков.

Давайте взглянем на возможные подходы к выявлению взаимосвязей между различными налогами. К примеру, связь между стоимостью приобретаемого жилья и легальными доходами налогоплательщика.

Жилье и доход

Примем за данность три варианта приобретения жилой недвижимости. Под первым вариантом будет пониматься одномоментное приобретение жилья. Второй вариант – это сбережение средств на приобретение. Третий – ипотечный заем. Можно предположить, что все три варианта расположены в порядке уменьшения дохода покупателя. При этом ипотека должна давать максимальную покупательскую способность при заданном уровне дохода. Этот предел, от которого можно отталкиваться.

Практика показывает, что расходы на обслуживание ипотечного займа должны составлять от 30% до 60% от дохода покупателя после налогообложения. Поскольку предмет данного очерка - поиск дорогой недвижимости, то можно принять максимальный уровень расходов на ипотеку в размере 60%. Ведь дорогое жилье должно быть доступно лицам с большими доходами.

Используя кредитный калькулятор одного известного казахстанского банка, можно рассчитать следующие суммы ипотечного кредита с номинальной ставкой 13,4% сроком на 15 лет при первоначальном взносе 10%. Расчет должен продемонстрировать максимальный предел покупательских возможностей жителя Казахстана на рынке недвижимости в зависимости от его месячного дохода.

График 1

График начинается с уровня среднемесячной заработной платы до условного предела пять миллионов тенге в месяц. Если шкалу ставок налога на имущество применить к рыночной стоимости жилья, то обладатели квартиры или коттеджа за 1 404 000 долларов США облагались бы только по ставке 0,7%. К ним бы не применялась ни ставка 1%, ни повышенная ставка 2% налога на имущество, введенная в этом году.

Новая ставка в 2% применяется к жилью стоимостью более 450 миллионов тенге (2,5 миллиона долларов США). По этой методике такое жилье доступно только при доходе как минимум 9 миллионов тенге в месяц, стабильно получаемых в течение 15 лет. Понятно, что в реальной жизни при таких доходах возможны иные условия кредитования, но порядок цифр уже ясен.

Теперь стала наглядной взаимосвязь между доходами и рыночной стоимостью приобретенного жилья.

Сравним с планами правительства

В последние годы правительство провело две попытки выявить состоятельных жителей Казахстана. Первая попытка – это возвращение к прогрессивной шкале индивидуального подоходного налога в 2010 году. Вторая – это повышение налога на имущество в три раза на квартиры площадью более 150 квадратных метров в 2013 году. Обе попытки провалились, а возможно, просто отложены.

Минфин планировал облагать повышенной 20% ставкой подоходного налога доходы, превышающие 500 тысяч тенге в месяц. В соответствии с нашими расчетами, которые предусматривают сложные условия жизни в течение 15 лет, лицу с доходом в 500 тысяч тенге в месяц будет доступно жилье рыночной стоимостью 140 400 долларов США.

Теперь применим показатель богатства из второй провалившейся реформы – 150 квадратных метров. Делением 140 400 долларов США на 150 квадратных метров получаем 936 долларов США за один квадратный метр. А теперь сравним эту цену с программой «Доступное жилье – 2020». Там для городов Астана, Алматы, Актау и Атырау установлен верхний предел стоимости одного квадратного метра в размере 180 тысяч тенге, или 989 долларов США. Всего на 6% больше.

Получается, что квартира, приобретенная по цене «доступного жилья», по мнению правительства, уже являлась роскошью и излишеством. При этом купить такую квартиру может работник, у которого совсем малая часть дохода облагается по ставке 20% (в Казахстане обычно применяется сложная прогрессия, в которой не весь доход облагается одной ставкой, а каждая его часть - своей ставкой налога, предусмотренной шкалой ставок). Также надо понимать, что подобную квартиру возможно купить вскладчину с близкими родственниками, что также не добавляет жилью брильянтового блеска.

Такой подход работает и в обратном направлении. Как говорилось выше, чтобы приобрести жилье стоимостью 2,5 миллиона долларов США, которое облагается повышенной ставкой налога на имущество (считается роскошью), нужно иметь доход в месяц минимум 9 миллионов тенге. Если сравнить этот доход с порогом в 500 тысяч тенге, после которого должна была применяться максимальная ставка подоходного налога, то выявится колоссальная разница между этими двумя показателями.

Непонятная роскошь

История действий правительства показывает, что оно явно не может определиться с понятиями «роскошь» и «излишество». Вряд ли можно считать за кричащую роскошь квартиру, которую способен купить (один или совместно) человек, который только переступил порог повышенной ставки подоходного налога. При этом предлагаемый порог повышенной ставки индивидуального подоходного налога плохо коррелируется с действующей шкалой ставок налога на имущество.

Чтобы избежать таких казусов, необходимо действовать, не исходя из субъективных ощущений богатства, а на основе сложившихся статистических данных по доходам населения и по ценам на рынке жилья.



Загрузка...

Комментарии (0)

  • Авторизация
  • Регистрация
  • Забыли пароль?