Цены на жилье близки к идеальным значениям – Денис Кривошеев

Фотография - Цены на жилье близки к идеальным значениям – Денис Кривошеев

Фото: time.kz

Экономический обозреватель рассказал, что происходит на рынке жилья и какими должны быть цены квадратных метров.

2927 0

Стоят ли заветные квадратные метры тех денег, которые за них просят в РК? Куда в конечном счете может прийти жилищный рынок? Почему льготные программы разрабатывают обычно для госслужащих? Мы узнали ответы на эти вопросы у экономического обозревателя и блогера Дениса Кривошеева, передает Today.kz. Он объяснил, сколько должно стоить жилье и в чем Алматы проигрывает Астане.

– Оправдало ли себя ипотечное кредитование в Казахстане? Насколько его можно назвать эффективным инструментом для приобретение собственного жилья?

– Все зависит от того, что считать успешным. В целом в тучные годы попытку улучшить жилищные условия предпринимали многие. Свободный рынок, обеспечивший доступ к дешевым деньгам, открыл возможности, но при этом государство либо по недопониманию, либо намеренно не предприняло даже попытки регулировать сам рынок жилья, что привело к катастрофическому раздуванию "пузыря недвижимости". Вполне возможно, что целью было максимально раздуть ВВП, ведь нефть еще не стоила так дорого, и в какой-то момент треть роста макроэкономических показателей давал именно сектор жилья. Безудержный рост породил рынок-монстр, который уже был неуправляемым, и стоило мировой системе чуть пошатнуться, как казахстанский рынок моментально обвалился. Квадратный метр скатился сначала вдвое, а после череды экономических катаклизмов обвалился с пика в пять раз. Ипотечный кризис и нечистоплотные банкиры, выводившие из страны миллиарды, похоронили банковскую систему, которую дисквалифицировали с рынков капитала за неоплаченные долги. 

Единственным источником длинных денег стало государство, а оно в области жилья решает больше социальные вопросы, нежели заинтересовано улучшением качества жизни тех, у кого уже есть крыша над головой

В конце концов, всего это можно было избежать, если бы с самого начала были введены меры монетарного контроля за рынком недвижимости, определялось понятие сверхдоходов от перепродаж, был введен налог на роскошь, и если бы государство требовало объяснения, откуда доходы на покупку или досрочное погашение кредитов.     

– Насколько оправданы цены на квадратные метры жилья в Казахстане? При каких условиях они могли бы быть ниже?

– Сейчас цены близки к своим идеальным значениям. Стоимость квадратного метра – это не мнение продавца о том, сколько стоит его "халупа", а абсолютно экономический фактор, правда, есть и исключение – элитное жилье, там свои законы. Считается, что цена – это производная от дохода, ведь нельзя купить дороже, чем ты можешь заработать, нельзя купить однокомнатную квартиру в микрорайоне за 120 тысяч долларов, при зарплате в тысячу долларов. Во-первых, потому что за 15 лет, или 180 месяцев, придется выплатить минимум 240 тысяч, а именно столько получается с процентами. Нельзя болеть, рожать, есть и пить – тут наступит не только кредитная усталость, но и смерть от переутомления. Во-вторых, стоимость аренды на эти годы получится значительно ниже. И в-третьих, как показывает практика, получая доходы в тенге, занимать в долларах – гиблое дело, а в тенге коммерческие кредиты получаются дороговатыми.

Математически квадратный метр жилья не может стоить дороже двух-четырех реальных средних заработных плат по региону. Впервые я об этом сказал еще в 2008 году и сказал, примерно, к какому году мы придем к этому показателю

Если посмотреть, что в Алматы средняя зарплата составляет 150 тысяч тенге, то квадратный метр будет варьироваться от 300 до 600 тысяч тенге, и если вы посмотрите объявления, то так оно и есть.   

– Почему, как Вы думаете, новая и весьма популярная в народе программа "7-20-25" организована именно таким образом, чтобы приобреталось новое жилье – на первичном рынке? Свою крышу над головой за меньшие деньги можно и на вторичном приобрести. Разве не было бы лучше делать подобное с учетом возможности покупать и такие квартиры?

– Это программа имеет две цели, если смотреть на нее как на программу, хотя даже при всем желании это сложно сделать. Смысл ее – раскачать строительство как инструмент занятости и роста ВВП. К тому же, вторичное жилье уже имеет срок эксплуатации, а значит, инвестировав в новостройки, теоретически срок использования этих квадратных метров выше, чем у вторичного, хотя с этим иногда можно поспорить.И, конечно, сопутствующая инфраструктура. 

Это в Алматы в новых микрорайонах не строят толком новых детсадов, больниц и школ, в Астане, например, каждый большой квартал всем этим обеспечивается

– Различные льготные программы разрабатываются в основном для госслужащих. Стоило бы вводить что-то похожее для всех остальных слоев населения?

– Во всем мире льготные программы нацелены на бюджетников. Социальное жилье или субсидированные кредиты – это те самые "ништяки", которое дает государство в обмен на невысокое жалование. Тем более, что именно государство сейчас главный работодатель, оно прямо или косвенно обеспечивает 80 процентов доходов работоспособного населения. Это касается и села, которое оно активно поддерживает. Что касается прочего населения, то здесь много вопросов. Его сложно считать надежным заемщиком. Длинных денег в тенге нет, а в валюте занимать запрещено, да и банки научены горьким опытом занимать в долларах.

Удивительная вещь, когда деньги занимают, то доказывают всеми возможными способами, что здоровы, способны платить по долгам, что активны и все прекрасно понимают, какой груз ответственности на них ложиться, но стоит выдать кредит, как все меняется в один миг. Такой кредитор не нужен никому, а других нет. 

Именно поэтому я был против поддержки государством ипотечников, считая, что так оно только культивирует патерналистское настроение и развращает население, которое всегда может отказаться платить по долгам.   

– Какое время могло бы потребоваться на полное обеспечение жильем населения при нынешних жилищных программах?

– Нигде в мире люди жильем на сто процентов не обеспечены. С учетом взятого курса на урбанизацию и строительство городов-агломераций для создания устойчивого и регионализованного спроса на внутреннюю продукцию и товары и услуги разного уровня, ситуация не будет решена, тем более в условиях роста населения. Будут те, кто будет жить в социальном жилье, снимать, строиться в нескольких километрах от города ввиду большей дешевизны, но все равно будут те, кто снимает одну квартиру на пятерых. Думаю, что для начала цены в этих городах должны будут сравняться, чтобы при переезде можно было обмениваться, как это было в Союзе (СССР – Прим. автора) и как это во всем мире. 

Дешевых денег не будет, потому что они дорого обходятся. Придется копить самостоятельно или выбирать путь госслужащего

Это, кстати, приведет к серьезному скачку конкуренции в системе и, значит, качественному улучшению. Других вариантов нет. 

– Благодарю за интервью.

Напомним, в Казахстане разрабатывается ипотечный продукт, который позволит приобретать жилье на новых условиях. В то же время стало известно, что Казахстанская ипотечная компания завершит в 2018 году направление по строительству арендного жилья с выкупом. 

Популярная жилищная программа "7-20-25" оказалась вовсе не такой доступной, как предполагалось. Редакция Today.kz писала о том, как житель Астаны обошел четыре банка, но ни в одном не получил одобрения на займ. Мы также узнали, как в Казахстане с помощью жилищного кооператива можно купить жилье и какие правила действуют в этой сфере деятельности.




Загрузка...

Комментарии (0)

  • Авторизация
  • Регистрация
  • Забыли пароль?